¿Por qué filtra una azotea que parece entera?
Casi nunca falla la lámina en medio del paño. El agua entra por los puntos singulares: los sitios donde la impermeabilización se corta, se dobla o se atraviesa. El Código Técnico de la Edificación (apartado 2.4 del DB HS 1) los trata uno a uno, y esa lista sirve de guía para saber qué mirar en tu azotea:
| Dónde suele fallar | Qué exige el Código Técnico |
|---|---|
| Encuentro con peto, antepecho o muro | La impermeabilización sube por el paramento al menos 20 cm por encima de la protección, con esquina redondeada y un remate superior que impida que el agua se cuele por arriba |
| Sumideros y bajantes | Pieza prefabricada con ala de 10 cm, soporte rebajado alrededor para que no se estanque el agua, rejilla que retenga los sólidos y, si hay una sola bajante, rebosadero |
| Juntas de dilatación | Máximo 15 m entre juntas contiguas; en un solado fijo, juntas en cuadrícula de 5 m como máximo y sellado enrasado |
| Anclajes de depósitos, antenas, tendederos o placas | Fijados sobre un paramento por encima del remate de la impermeabilización o sobre una bancada, nunca atravesando la lámina sin protección |
| Tuberías, chimeneas y otros elementos que atraviesan | A 50 cm como mínimo de los petos, con protección que sube 20 cm por encima del solado |
| Puertas y huecos de acceso | Un escalón de 20 cm como mínimo, impermeabilizado y con subida lateral, o retranqueo de 1 m |
| Pendiente | En azotea transitable con solado, entre el 1 % y el 5 % hacia los sumideros |
Dos causas más no son cuestión de remates. La primera es el calor: el Código Técnico habla de las solicitaciones mecánicas y térmicas que soporta la cubierta, y por eso exige juntas. Una azotea al sol dilata de día y se contrae de noche; si las juntas no existen, están selladas con un material que se endureció o están rellenas de tierra, el movimiento rompe lo más débil. La segunda es el abandono: un sumidero tapado por hojas, arena o un trapo convierte la azotea en una piscina de pocos centímetros, y cualquier fisura que antes no importaba empieza a dejar pasar agua.
La misma norma fija el mantenimiento: limpiar sumideros, canalones y rebosaderos una vez al año y después de tormentas fuertes, y revisar la protección y los puntos singulares cada tres años. Si tu azotea lleva más tiempo sin que nadie suba a mirarla, esa revisión es el primer paso, antes de pedir ningún presupuesto.
¿Qué sistemas hay y qué dice de ellos una fuente oficial?
El DB HS 1 no impone un producto. Dice que se pueden usar los materiales que enumera u otro que produzca el mismo efecto, y fija condiciones para cada familia:
| Sistema | Qué dice el Código Técnico |
|---|---|
| Lámina asfáltica (oxiasfalto o betún modificado) | Con pendiente entre el 5 % y el 15 %, sistemas adheridos; por encima del 15 %, fijados mecánicamente. Si se quiere independizar la lámina del soporte para absorber movimientos, sistema no adherido, y entonces hace falta una protección pesada |
| Lámina de PVC plastificado | Sin protección, adherida o fijada mecánicamente; no adherida solo con protección pesada |
| Lámina de EPDM | Mismas condiciones que el PVC |
| Poliolefinas | Láminas de alta flexibilidad |
| Membrana líquida (poliuretano, acrílica) | No tiene apartado propio en el texto que hemos leído: entra solo por la fórmula «otro material que produzca el mismo efecto». Conviene pedir la ficha técnica del producto concreto |
| Aislante sobre la impermeabilización (lo que en obra se llama cubierta invertida) | El apartado 2.4.3.2 lo prevé: si el aislante queda encima de la impermeabilización y expuesto al agua, debe tener características adecuadas para esa situación |
La frase más útil del apartado 2.4.1 es esta: el grado de impermeabilidad de las cubiertas es único e independiente de factores climáticos, y cualquier solución constructiva lo alcanza siempre que cumpla sus condiciones. Traducido: ningún sistema es bueno o malo por sí mismo. Una lámina bien elegida con remates mal hechos filtra; una membrana líquida con el soporte limpio, la pendiente correcta y los encuentros resueltos puede funcionar. Compara presupuestos por lo que incluyen en los puntos singulares, no solo por el nombre del producto.
Una azotea por la que se camina necesita además una capa de protección: solado fijo, solado flotante o capa de rodadura. Una azotea que nadie pisa puede llevar una lámina autoprotegida, y en ese caso el Código Técnico admite pendientes de hasta el 15 %.
¿Qué cambia entre la costa y las medianías?
Para la norma, nada: el grado de impermeabilidad exigido no depende del clima, y las condiciones de los puntos singulares son las mismas en Santa Cruz de Tenerife que a 700 m de altitud. Lo que sí cambia es lo que le pasa a la azotea con el tiempo, y aquí conviene no exagerar:
- Costa. El salitre y el sol directo castigan la protección y los remates metálicos. El DB HS 1 pide que la capa de protección sea resistente a la intemperie según las condiciones ambientales previstas: pregunta qué material propone el profesional para una azotea expuesta al mar y cómo resuelve los perfiles metálicos. En salitre y humedad en casas de costa está el otro lado, el de las paredes.
- Medianías y vertiente norte de las islas altas. El alisio trae más humedad y nubosidad que en el sur, así que la azotea pasa más tiempo mojada o húmeda. Pesan más los sumideros limpios, la pendiente que no deja charcos y una protección que no retenga agua.
- Calima. No hemos encontrado una fuente oficial que mida su efecto sobre las láminas o las membranas, así que no lo afirmamos. Sí sabemos que el polvo se acumula en sumideros y canalones, y eso se arregla con la limpieza periódica que ya pide la norma.
Lanzarote y Fuerteventura son islas bajas y secas: no tienen medianías nubosas en el sentido de las islas altas, y la diferencia que importa allí es el sol y la cercanía al mar.
¿Cómo pedir el presupuesto sin sorpresas?
Pide que el presupuesto diga por escrito, como mínimo:
- Superficie en m² de la azotea y de lo que sube por petos, casetones de escalera y huecos. Una medición que no incluya los encuentros verticales es una medición corta.
- Qué se hace con el pavimento actual: se levanta, se mantiene o se repara, y quién retira los escombros. Los residuos de obra tienen su propia gestión.
- Pendientes: si hay que rehacer la formación de pendientes y con qué material. Es la partida que más se olvida y la que evita los charcos.
- Remates: petos, sumideros, rebosadero si hace falta, tuberías y anclajes. Pregunta cuántos centímetros sube la impermeabilización por el peto, porque el Código Técnico fija 20 cm.
- Sistema y protección: tipo de impermeabilización, ficha técnica del producto y capa de protección que se coloca encima.
- Garantía: por escrito, qué cubre (material, mano de obra, remates), cuántos años y a nombre de quién.
- Impuestos y medios auxiliares: el IGIC desglosado y quién monta y paga el andamio, si hace falta.
Para poner cifras de referencia a cada partida están los precios de reformas en Canarias. Pide al menos tres presupuestos con el mismo alcance; si uno es mucho más barato, mira qué partida falta.
¿Qué trámite pide y qué impuestos lleva?
Trámite. La Ley 4/2017 del Suelo de Canarias lista como comunicación previa (art. 332.1.b) las obras exteriores en edificios no catalogados que no modifiquen la fachada en su conjunto, y entre ellas la cubierta o la azotea. Se presenta al menos 15 días antes de empezar y se comunica el final (art. 350). Otros casos que pueden aparecer en la misma obra:
- Aislamiento térmico de un edificio existente: comunicación previa (art. 332.1.ñ).
- Placas fotovoltaicas sobre cubierta: comunicación previa (art. 332.1.r).
- Andamio que deje un paso de 1,20 m: comunicación previa (art. 332.1.k); si no lo deja o ocupa la calzada, licencia (art. 330.1.p).
- Cambio de la fachada en su conjunto o edificio catalogado: licencia (art. 330.1.f e i). Si es Bien de Interés Cultural o está en el catálogo insular, antes hace falta la autorización del Cabildo (Ley 11/2019, art. 73).
El ICIO, si el ayuntamiento lo aplica a la obra, lo fija cada municipio con un máximo del 4 %: en la ficha de cada municipio aparece cuando lo hemos podido comprobar, y el método está en licencia o comunicación previa.
IGIC. La obra de impermeabilización de una vivienda tributa al 7 %. El material comprado suelto (cemento, productos cerámicos o de plástico, entre otros de la lista del art. 34 del texto refundido) puede ir al 3 %; colocado dentro de la obra, toda la operación es obra al 7 %. Además, algunos productos de construcción soportan el AIEM, un arbitrio sobre la mercancía: figuran en su anexo las preparaciones hidrófugas para construcciones, los morteros y hormigones y las pinturas, entre otros. No hemos comprobado en qué partida cae cada membrana comercial, así que no podemos decir cuánto encarece cada una.
Si se aísla, hay una deducción estatal. La deducción por obras de mejora de la eficiencia energética de la vivienda (disposición adicional 50.ª de la Ley del IRPF) premia la reducción certificada de la demanda energética, no la impermeabilización. Si junto con la azotea se coloca aislamiento, pide el certificado energético antes y después de la obra. Los porcentajes y los plazos, en IGIC, AIEM e IRPF.
¿Qué pasa si vives en un edificio de vecinos?
La azotea normalmente es un elemento común. La Ley de Propiedad Horizontal da a cada propietario la copropiedad de los elementos comunes (art. 3) y obliga a cuidarlos, también cuando son de uso privativo de alguien, como una azotea que da solo al ático (art. 9.1.a). Eso no significa que sea siempre común: lo que diga el título constitutivo de tu edificio manda.
Tres consecuencias prácticas:
- Los gastos de conservación se reparten por cuota de participación, que es la referencia para las cargas de la comunidad (art. 3).
- Una obra necesaria para conservar el edificio es obligatoria y no necesita acuerdo previo de la Junta (art. 10.1.a). Una azotea que filtra a los pisos de abajo entra aquí.
- Si la comunidad quiere poner placas solares en la azotea, el acuerdo puede tomarlo un tercio de los propietarios que represente un tercio de las cuotas, a petición de cualquiera de ellos (art. 17.1), y el coste no se carga a quien no votó a favor. Lo razonable es impermeabilizar primero y colocar después, con las bancadas ya previstas.
Antes de contratar, pide al administrador el acta de la Junta que apruebe la obra y que el presupuesto se emita a nombre de la comunidad. El trámite urbanístico lo presenta quien promueve la obra.
Si la casa es antigua y de una sola planta, lee también casa terrera y balcón canario.