¿Qué obras piden licencia y cuáles no?
La Ley 4/2017, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, reparte las obras en tres grupos: las que necesitan licencia (artículo 330), las que se legitiman con una comunicación previa (332) y las que no necesitan ningún título (333). Para una reforma de vivienda, estas son las situaciones típicas:
| Obra | Trámite | Artículo |
|---|---|---|
| Cambiar solados, alicatados, yesos y pinturas interiores, si no están protegidos | Sin título | 333.1.c |
| Reforma interior (baño, cocina, tabiques) que no toque un edificio catalogado ni aumente volumen o edificabilidad | Comunicación previa | 332.1.a |
| Obras exteriores sin modificar la fachada en su conjunto: fachada parcial, cubierta, azotea | Comunicación previa | 332.1.b |
| Aislamiento térmico de un edificio existente | Comunicación previa | 332.1.ñ |
| Placas fotovoltaicas sobre cubierta | Comunicación previa | 332.1.r |
| Puntos de recarga de vehículos | Comunicación previa | 332.1.s |
| Andamio que deje 1,20 m de paso | Comunicación previa | 332.1.k |
| Ampliar la vivienda | Licencia | 330.1.f |
| Modificar la fachada en su conjunto o acristalar terrazas afectando al conjunto | Licencia | 330.1.f |
| Cualquier obra en un edificio catalogado o protegido | Licencia | 330.1.i |
| Andamio o grúa que no deje 1,20 m de acera | Licencia | 330.1.p |
| Vallado con cimentación de más de 50 cm | Licencia | 330.1.t |
Los toldos no aparecen nombrados en estos artículos: depende de la ordenanza de cada ayuntamiento y conviene preguntar antes de encargarlos.
Dos detalles ayudan a no perderse. El artículo 332.5 dice que las instalaciones energéticas de las letras m) a u) se legitiman por comunicación previa aunque el planeamiento las prohíba, salvo en edificios con valores patrimoniales (catalogados, conjunto histórico, entorno de un Bien de Interés Cultural), donde hay que justificar una solución compatible. El artículo 332.3 permite que, aunque baste la comunicación, el ayuntamiento tramite la licencia si el vecino la pide.
Plazos y papeles
- Comunicación previa: se presenta al menos 15 días antes de empezar y se comunica el final de la obra (art. 350). El contenido mínimo y, si la normativa sectorial lo exige, un proyecto, están en el artículo 349.
- Licencia: el ayuntamiento tiene 3 meses para resolver (art. 343; las ordenanzas pueden acortarlo). El silencio es positivo salvo que lo solicitado contradiga la legalidad (arts. 344 y 345).
- Plazo de la obra: comienzo y final con un máximo de 4 + 4 años (art. 347).
La Ley 7/2026
La Ley 7/2026, de 31 de julio (BOC n.º 163, de 14 de agosto de 2026), modifica la Ley 4/2017 para agilizar licencias. No cambia el artículo 332.1 (la comunicación previa) ni el 333 (las obras sin título). Toca el artículo 346 (comienzo de obras con licencia) y el 342.3 (informes), y añade al 332 un apartado 6 sobre vallas publicitarias. El consolidado del BOE todavía no la recoge, por eso citamos también el BOC.
Patrimonio: cuándo manda el Cabildo
Si el edificio es un Bien de Interés Cultural o está en el catálogo insular, cualquier obra, también interior, necesita autorización del Cabildo antes de la licencia (artículo 73 de la Ley 11/2019, de Patrimonio Cultural de Canarias), con dictamen previo de la comisión insular. El plazo es de 3 meses y el silencio es negativo. La autorización es independiente de la licencia, y sin ella la licencia es nula.
En un conjunto histórico el reparto cambia (artículo 80): si no hay plan especial en vigor, autoriza todo el Cabildo; si lo hay, autoriza el ayuntamiento lo que no sea un Bien de Interés Cultural individual ni del catálogo insular, y lo comunica al Cabildo en 10 días. Si el edificio solo está en el catálogo municipal, cualquier obra, exterior o interior, pide licencia (artículo 82). El casco de una ciudad antigua no implica que cada casa esté catalogada: se pregunta al ayuntamiento. En Tenerife y en Gran Canaria están los conjuntos históricos que constan en los datos oficiales.
La inspección técnica de edificaciones (ITE)
El artículo 269 de la Ley 4/2017 y su disposición adicional 3.ª permiten a la administración exigir que se acredite el estado de conservación del edificio, su accesibilidad y su eficiencia energética. En un edificio de vivienda colectiva, la inspección se pide al cumplir 80 años, la hace un técnico competente y vale 20 años. Los que ya habían cumplido 80 años a 30-6-2018 entraron los primeros; el resto, según los van cumpliendo. Las ordenanzas regulan el coste de la ejecución subsidiaria.
El plazo de 80 años de la disposición adicional 3.ª se refiere a la vivienda colectiva; para otros edificios no lo hemos encontrado fijado en la ley.
¿Qué es el ICIO y cómo se calcula?
El impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras lo cobra el ayuntamiento. Su base es el «coste real y efectivo» de la obra, y la ley lo define como el coste de ejecución material (artículo 102.1 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales). No entran en la base el IGIC ni las tasas, ni los honorarios de los profesionales, ni el beneficio empresarial del contratista. Por eso la base suele ser menos que el total de la factura. El tipo lo fija cada ayuntamiento, con un máximo del 4 % (artículo 102.3), y se devenga al empezar la obra aunque no tenga licencia (102.4).
Una cuenta con dos ayuntamientos
Una reforma interior con un coste de ejecución material de 9.750 €, comunicada en dos municipios muy distintos:
| Telde | Puerto del Rosario | |
|---|---|---|
| Tipo del ICIO | 4 % | 1,75 % |
| ICIO | 390,00 € | 170,63 € |
| Tasa de la comunicación o licencia | 39,00 € (10 % del ICIO, mínimo 30,05 €) | 90,00 € (0,5 %, que serían 48,75 €, pero el mínimo es 90 €) |
| Suma | 429,00 € | 260,63 € |
El IGIC de la factura de la obra es otra cuenta, que explicamos en IGIC, AIEM e IRPF.
La tasa
Además del impuesto, muchos ayuntamientos cobran una tasa por tramitar la licencia o la comunicación. Las que hemos verificado: Santa Cruz de Tenerife, por tramos, desde 63,60 € para obras menores de hasta 6.000 € (texto de 2015); Arona, el 0,7 % del coste real; San Miguel de Abona, desde 85 €; Arrecife, el 0,8 % de la base con un mínimo de 150 €; Puerto del Rosario y Telde, como en la tabla. Las Palmas de Gran Canaria no tiene tasa por licencia urbanística en su índice de ordenanzas fiscales.
Cómo se presenta
La sede de Santa Cruz de Tenerife tiene el trámite «(M114) Comunicación previa de obras», de la Gerencia de Urbanismo. San Bartolomé de Tirajana tiene «Comunicación previa de obras e instalaciones» (CPOINST), presencial o con certificado digital. Puerto de la Cruz tiene el trámite 210.04. En Mogán, el justificante de la autoliquidación del ICIO se aporta con la comunicación, y en Arrecife hay que acreditar el pago del ICIO al presentarla. En los demás ayuntamientos no hemos podido ver la ficha: valen la regla legal y el modelo de su sede.
ICIO de los ayuntamientos
Debajo de este texto está la tabla con el ICIO, la tasa y el trámite de los ayuntamientos que hemos verificado. Lo llamativo es la distancia entre unos y otros: Puerto del Rosario cobra el 1,75 % y Santa Cruz de Tenerife el 1,8 %, mientras que Las Palmas de Gran Canaria, Telde y Valverde llegan al máximo legal, el 4 %. Para la misma obra, la diferencia entre un extremo y otro es de más del doble.
Adeje merece su propia lectura porque no tiene un tipo único: aplica el 2,50 % a obras de hasta 100.000 € de base, el 2,65 % hasta 150.000 € y el 3,50 % por encima, con una cuota mínima de 50 €. En una reforma normal de vivienda cae en el primer tramo.
Los datos son los textos que publica cada ayuntamiento. Una ordenanza puede haberse modificado después sin que su web lo muestre: antes de contar con una cifra, pide al ayuntamiento el tipo vigente.
| Ayuntamiento | Obra menor de reforma | ICIO | Tasa y bonificaciones |
|---|---|---|---|
| Las Palmas de Gran CanariaGran Canaria | sin verificar | 4 % | 75 % energía solar; 65 % accesibilidad; hasta 75 % inmuebles protegidos |
| Santa Cruz de TenerifeTenerife | comunicación previa (procedimiento M114 de la Gerencia de Urbanismo) | 1,8 % | servicios urbanísticos: desde 63,60 € en obras de hasta 6.000 € (texto de 2015). 90 % partida de energía solar; 90 % supresión de barreras (con límite de renta) |
| San Cristóbal de La LagunaTenerife | sin verificar | 3,75 % | 95 % casco histórico y catálogo; 95 % energía solar; 90 % recarga (no acumulables) |
| TeldeGran Canaria | sin verificar | 4 % | licencia de obra menor: 10 % del ICIO, mínimo 30,05 €. 75 % energía solar; 90 % accesibilidad; 40 % autoconstrucción |
| AronaTenerife | sin verificar | 2,3 % | 0,7 % del coste real, autoliquidada con la comunicación. hasta 50 % inmuebles del catálogo con máxima protección; 50 % VPO |
| Santa Lucía de TirajanaGran Canaria | sin verificar | 2,34 % | sin dato verificado |
| ArrecifeLanzarote | sin verificar | 3,20 % | comunicación previa: 0,8 % de la base, mínimo 150 €. 90 % accesibilidad (a solicitud); 50 % VPO |
| Granadilla de AbonaTenerife | sin verificar | 3,8 % | 25 % a 50 % edificios del Plan Especial del Casco; 90 % autoconstrucción |
| San Bartolomé de TirajanaGran Canaria | comunicación previa de obras e instalaciones (sede electrónica) | 3,20 % (ordenanza de 2003; puede haber una modificación posterior) | 50 % accesibilidad; 50 % VPO |
| AdejeTenerife | sin verificar | 2,50 % (hasta 100.000 € de obra; más, 2,65 % y 3,50 %) | sin dato verificado |
| Puerto del RosarioFuerteventura | sin verificar | 1,75 % | comunicación previa: 0,5 % hasta 30.000 €, mínimo 90 €. 95 % energía solar; 90 % accesibilidad; 95 % rehabilitar catalogados (especial interés) |
| La OrotavaTenerife | sin verificar | 3,6 % | 95 % energía solar; 90 % accesibilidad; 90 % catálogo y conjunto histórico |
| Los RealejosTenerife | sin verificar | 3 % | 95 % energía solar; 95 % BIC, conjunto histórico y catálogo; 90 % accesibilidad |
| Puerto de la CruzTenerife | comunicación previa de obras (trámite 210.04) | 3,80 % (1 % a 2,5 % en edificios catalogados) | 25 % VPO; 25 % accesibilidad |
| La OlivaFuerteventura | sin verificar | 2,8 % | hasta 30 % autoconstrucción, VPO y accesibilidad |
| TeguiseLanzarote | sin verificar | 2,8 % | sin dato verificado |
| San Miguel de AbonaTenerife | sin verificar | 3 % | de 85 € (hasta 6.000 €) a 685 €; no sujetas la pintura y pequeñas reparaciones interiores. 30 % energía solar; 50 % accesibilidad; 90 % recarga |
| TíasLanzarote | sin verificar | 2,4 % | 50 % energía solar; 90 % reforma para discapacidad; 90 % recarga |
| MogánGran Canaria | sin verificar | 3,50 % | 95 % energía solar; 90 % accesibilidad |
| Los Llanos de AridaneLa Palma | sin verificar | 3,5 % | hasta 95 % energía solar; hasta 90 % accesibilidad |
| Santa Cruz de La PalmaLa Palma | sin verificar | sin verificar | sin dato verificado |
| San Sebastián de La GomeraLa Gomera | sin verificar | 3,20 % | hasta 100 % autoconstrucción para jóvenes, según ingresos |
| ValverdeEl Hierro | sin verificar | 4 % | 90 % accesibilidad; 50 % VPO |