Salitre, capilaridad y condensación: tres cosas distintas
Una pared con manchas no siempre tiene salitre. Tres fenómenos se confunden porque dejan huellas parecidas:
| Fenómeno | Qué ocurre | Cómo se reconoce |
|---|---|---|
| Salitre | El agua que cruza el muro lleva sales disueltas; al evaporarse, las sales quedan en la superficie | Polvo o costra blanca, pintura levantada, mancha que reaparece tras repintar |
| Capilaridad | El agua del terreno sube por el muro como por una esponja | Mancha desde el zócalo hacia arriba, en plantas bajas y muros en contacto con el suelo |
| Condensación | El vapor de la casa se convierte en agua al tocar una superficie fría | Moho negro en esquinas, tras armarios y en paredes de fachada; empeora con la casa cerrada |
El salitre es el rastro; el agua es el problema. Por eso un muro puede tener las tres cosas a la vez: capilaridad que trae el agua, sales que se acumulan y condensación encima. Antes de elegir el tratamiento hay que saber cuál domina, y eso se decide con una inspección, no con el aspecto de la mancha.
Por qué la costa canaria lo agrava
Dos factores se suman en las islas. El primero es el aerosol marino: en la costa, el aire arrastra partículas de agua de mar que se depositan en fachadas, barandillas y azoteas, y las sales entran con el agua de lluvia o con la humedad del ambiente. El Código Estructural lo recoge con la clase de exposición XS1, «expuestos a aerosoles marinos, pero no en contacto directo con el agua del mar», y su nota dice que, en general, se aplica a estructuras aéreas a menos de 5 km de la costa.
El segundo es el alisio. Sopla del nordeste casi todo el año y AEMET describe nubosidad abundante en la ladera norte de las islas por el estancamiento del alisio, y los máximos de lluvia en las cotas intermedias de las vertientes norte y noroeste. En el sur, el efecto foehn deja cielos despejados. La consecuencia para la obra: una casa del norte de Tenerife, en medianías, sufre más condensación y filtraciones que una del sur, y una casa de costa de cualquier vertiente suma el salitre.
La calima aporta polvo en suspensión a la atmósfera, según AEMET, pero lo que la fuente respalda es que arrastra partículas, no que cause salitre. No la tratamos como causa de humedad.
Qué dice el Código Estructural del ambiente marino
El Código Estructural (RD 470/2021) no regula la pintura de una pared, sino los elementos de hormigón armado y acero: por eso importa si la casa tiene estructura propia, balcones volados o pilares a pie de costa, y no tanto si el problema es una mancha en un tabique. En su artículo 27 distingue tres clases de exposición a cloruros de origen marino:
| Clase | Descripción | Recubrimiento mínimo del hormigón armado (vida útil 50 años, con cementos CEM III, CEM IV y similares) |
|---|---|---|
| XS1 | Aerosoles marinos, sin contacto directo con el agua de mar; costa o cerca de la costa | 25 mm |
| XS2 | Permanentemente sumergida en agua de mar | 30 mm |
| XS3 | Zona de mareas, con oleaje o salpicaduras | 45 mm |
Para XS2 y XS3 el artículo 43 pide además un cemento con la característica adicional MR, SR o SRC. Para el acero, el código distingue categorías de corrosividad que van de las áreas costeras de baja salinidad a las de elevada, y pide proteger la superficie del acero patinable en ambiente marino de salinidad moderada o elevada. Y el CTE DB SE-F exige armaduras de tendel en acero inoxidable austenítico o equivalente en las fábricas expuestas al aire marino.
Qué significa para un propietario: si ves el hormigón de un balcón abierto, con manchas de óxido y grietas, no es un problema de pintura. Es corrosión de armaduras y necesita un técnico, no un tratamiento antisalitre.
Cómo se trata, en orden
No damos recetas ni marcas: el tratamiento depende de la causa. Lo que sí es común a un trabajo bien hecho:
- Diagnóstico. Qué agua entra, por dónde y desde cuándo. Un técnico puede mirar si hay una fuga, una azotea sin impermeabilizar, un muro enterrado o falta de ventilación. En azoteas hablamos de la cubierta, origen frecuente de filtraciones.
- Cortar la entrada de agua. Reparar la fuga, impermeabilizar la cubierta, arreglar canalones o drenar el trasdós de un muro enterrado. Sin esto, todo lo demás dura poco.
- Retirar el revestimiento dañado. El enfoscado o el yeso cargados de sales se pican hasta el soporte sano; repintar encima solo tapa unos meses.
- Revestir de nuevo con mortero adecuado. Los presupuestos hablan de morteros de saneado o hidrófugos; que el profesional diga cuál y por qué.
- Ventilar. En condensación, la solución es ventilación y aislamiento, no un revestimiento. Ventilar bien la cocina y el baño y no secar ropa dentro cambia mucho.
- Acabado. Pintura transpirable, solo después de que el muro esté seco.
En casas terreras y de balcón canario, con muros gruesos de piedra y barro, impermeabilizar una cara con un material poco transpirable puede empujar la humedad hacia otra: léelo en casa terrera y balcón canario.
Qué trámite pide y qué impuestos lleva
La Ley 4/2017 distingue según dónde actúes:
| Trabajo | Trámite |
|---|---|
| Sustituir yesos, revestimientos y pintura interiores de un edificio no protegido | Sin título (art. 333.1.c) |
| Obras exteriores sin modificar la fachada en conjunto (fachada parcial, cubierta, azotea) | Comunicación previa, al menos 15 días antes (art. 332.1.b y 350) |
| Cualquier obra en edificio catalogado o protegido | Licencia (art. 330.1.i) y, si es Bien de Interés Cultural, autorización del Cabildo antes |
| Andamio que no deje 1,20 m de acera | Licencia (art. 330.1.p) |
El ayuntamiento cobra el ICIO si hay comunicación previa; su tipo depende del municipio y está en la ficha de cada uno. El IGIC es del 7 % sobre la obra con material colocado, y del 3 % si compras el material suelto. El AIEM grava la importación de cemento y morteros (5 %) y de pinturas (5 %, y 10 % las de base agua) y encarece el material importado; no es una línea de tu factura. Tienes más en IGIC, AIEM e IRPF y, para saber si hace falta comunicación o licencia, en licencia o comunicación previa.
Cuánto cuesta
La tabla de arriba usa medias de España de Habitissimo, porque la fuente no tiene página por provincia canaria: tratamiento de humedades de 70 a 200 €/m², con una media de 100 €/m², y mortero hidrófugo en paredes interiores a unos 15 €/m². Impermeabilizar sale de 20 a 60 €/m². Son referencias, no precios de Canarias: la mano de obra y el material importado pueden variar y la fuente no indica si lleva impuestos. Pide siempre un presupuesto que separe diagnóstico, preparación, mortero y pintura, y compara varios desde el formulario de esta página.