Qué es una casa cueva para la ley canaria
La ley canaria las nombra una sola vez con definición propia. La disposición adicional segunda del Decreto 117/2006, que regula la habitabilidad, entiende por casas-cueva «las cuevas que hayan sido objeto de una transformación con el fin de destinarlas a un uso residencial» y que, a la fecha de publicación del decreto, ya se usaban así, de forma permanente o por temporada. El decreto se publicó en el BOC del 18 de agosto de 2006.
Dos consecuencias prácticas:
- Una cueva que alguien habilitó como vivienda después de esa fecha no es una casa cueva en el sentido del decreto. No queda fuera de la ley, pero no se beneficia de ese régimen.
- Lo que cuenta es el uso. El decreto pide que el ayuntamiento informe sobre el uso residencial de la cueva y desde cuándo, con pruebas documentales.
La Ley 11/2019 de Patrimonio Cultural de Canarias, por su parte, incluye entre el patrimonio etnográfico los «poblados de casas o cuevas y haciendas» (art. 96.1.c). Es la mención que da pie a que algunas casas cueva puedan estar catalogadas, y lo veremos más abajo.
Dónde hay casas cueva en Gran Canaria
No hemos encontrado un inventario oficial de casas cueva habitadas que podamos citar: ni en el BOC, ni en listados de BIC. Se asocian a las medianías y la cumbre de la isla, con Artenara como ejemplo conocido, a unos 1.227 m y en zona climática C2, con 784 viviendas, de las que 437 son residencia habitual según el Censo de 2021. En Gáldar, Santa María de Guía, Ingenio, Valsequillo y Santa Brígida también se citan, pero no hemos podido verificar con un listado oficial cuántas hay en cada municipio.
Lo que sí sabemos es lo que el BOC protege con la palabra «cuevas»: son yacimientos arqueológicos prehispánicos, como las Cuevas del Palomar o las de Los Frailes. Eso no es lo mismo que una casa cueva que alguien habita hoy.
Estabilidad, humedad y ventilación: qué dice la norma y qué no
Sobre la estabilidad, la norma es clara. Para que una casa cueva tenga la consideración de vivienda, el decreto pide la certificación de un técnico competente, visada, que acredite su adecuada seguridad estructural. Es el único requisito que no revisan los servicios municipales: lo avala un técnico titulado.
Sobre la humedad y la ventilación, el decreto remite al anexo II, que fija las condiciones mínimas de habitabilidad de estas viviendas. No hemos podido leer ese anexo, así que no vamos a decir qué mínimos exige. Lo que podemos afirmar es lo que sirve para cualquier reforma: la humedad que se ve en una pared de cueva puede venir del terreno, de la condensación o de una filtración, y cada causa pide una solución distinta; hay que diagnosticar antes de tratar. Hablamos de las causas más comunes en salitre y humedad.
Los precios que figuran arriba son de España y de Las Palmas de Gran Canaria. Habitissimo da para el tratamiento de humedades de 70 a 200 € el m², una cifra peninsular, y ninguna fuente que hayamos visto tiene precios propios de una cueva. Por eso lo sensato es pedir una visita y un diagnóstico por escrito antes de aceptar un presupuesto.
Qué trámite lleva reformar una casa cueva
La Ley 4/2017 del Suelo de Canarias no contiene la palabra «cueva». Eso no significa que no haya trámite: se aplica el régimen general.
| Obra | Trámite |
|---|---|
| Cambiar solados, alicatados, yesos y pinturas interiores no protegidos | Sin título (art. 333.1.c) |
| Reforma que no aumenta el volumen ni toca un edificio catalogado | Comunicación previa, 15 días antes (arts. 332.1.a y 350) |
| Ampliación | Licencia (art. 330.1) |
| Cueva en el catálogo insular o BIC | Autorización del Cabildo antes de cualquier obra, con dictamen previo (Ley 11/2019, art. 73) |
| Cueva en el catálogo municipal | Licencia para cualquier obra (art. 82) |
El Cabildo tiene tres meses para resolver, con silencio negativo, en el caso del catálogo insular y de los BIC. En los casos dudosos, sobre todo si la reforma pasa por excavar más, no hemos hallado ningún criterio escrito sobre si cuenta como ampliación. Pregunta al ayuntamiento por escrito y guarda la respuesta.
Antes de nada, averigua si tu cueva está catalogada. Para eso, el ayuntamiento tiene el catálogo municipal y el Cabildo de Gran Canaria el insular.
Cómo se legaliza una casa cueva habitada
El decreto previó una vía: las casas cueva ya habitadas en 2006 podían tener la consideración de vivienda si contaban con cédula de habitabilidad, y para eso se necesitaba:
- Documento que acredite la propiedad o un derecho real sobre la cueva.
- Informe municipal sobre su uso residencial, permanente o por temporada, y desde cuándo, con pruebas documentales.
- Certificación visada de técnico competente sobre su seguridad estructural.
- Informe de los servicios técnicos municipales sobre las condiciones mínimas del anexo II, salvo la estabilidad.
Pero ojo con dos cosas. La primera: la cédula de habitabilidad ya no se expide. El Decreto 182/2018 derogó los artículos 4 y 5 del Decreto 117/2006, y las referencias a la cédula se entienden hechas a la comunicación previa de primera ocupación. La disposición de las casas cueva sigue en el texto consolidado, pero no hemos podido confirmar cómo exige hoy cada ayuntamiento esos requisitos. La segunda: la cédula no reconocía la legalidad urbanística de la edificación (disposición adicional tercera). Tener vivienda habitable no equivale a tener la obra legalizada.
Antes de comprar una cueva, pide al ayuntamiento un certificado del régimen urbanístico y de si cuenta con comunicación de primera ocupación.
Radón: el alcance real
Varios municipios con casas cueva figuran en la zona II del apéndice B del DB HS 6 del CTE: Artenara, Gáldar, Ingenio, Santa Brígida, Valsequillo y Santa María de Guía, entre otros. Es la categoría de exigencia más alta de las dos que existen.
Qué significa de verdad, sin alarmas:
- La zona es del municipio, no de tu casa. Figurar en el apéndice no dice cuánto radón hay en una cueva concreta, y para saberlo se mide.
- La exigencia del CTE alcanza a los edificios nuevos y a las intervenciones en edificios existentes que él incluye: ampliaciones, cambios de uso y reformas que actúan sobre los cerramientos en contacto con el terreno. Pintar, cambiar un grifo o poner un suelo no la activa.
- Una casa cueva está, por definición, en contacto con el terreno. No hemos encontrado ningún criterio oficial sobre cómo se aplica el DB HS 6 a una cueva, así que no afirmamos que sea obligatorio ni que no lo sea.
La reacción razonable es pedir al técnico que, si va a proyectar una reforma que toca los muros, tenga en cuenta la zona; no hay que alarmarse por vivir en una.
Cómo pedir presupuesto para una casa cueva
- Dile desde el principio que es una cueva y en qué municipio está: no todos los profesionales las hacen.
- Pide la visita y el diagnóstico de la humedad por escrito antes del presupuesto.
- Averigua si está catalogada y guarda la respuesta del ayuntamiento.
- Si el proyecto altera estructura o amplía, necesitas un técnico competente.
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