Qué dice la ley y qué cambió en 2026
La norma que manda es la Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas (BOC n.º 246, 12-12-2025). En agosto de 2026 la modificó la Ley 7/2026, de 31 de julio, publicada en el BOC n.º 163 del 14-8-2026 y en vigor el 15-8-2026. El texto consolidado del BOE todavía no recoge esa modificación, así que conviene leer ambas.
La Ley 7/2026 toca tres cosas que importan a quien reforma: reescribe la disposición transitoria séptima (los requisitos técnicos de la vivienda), crea el uso turístico ocasional de hasta 15 días al año y fija hasta el 31-7-2027 un plazo para ciertas regularizaciones. Todo lo que sigue sale de esos dos textos. Los requisitos técnicos valen hasta que haya reglamento; si lo hay cuando leas esto, manda el reglamento.
Qué obras te piden los requisitos técnicos
La disposición transitoria séptima fija lo que debe cumplir la vivienda. Lo que afecta a una obra:
| Requisito | Qué dice | Qué significa para una reforma |
|---|---|---|
| Superficie | 35 m² útiles, o la superficie mínima de habitabilidad si se cumple alguna condición extra | Antes de reformar, mide la superficie útil: solo cambia si la obra mueve tabiques |
| Baños | 2 baños completos con más de 4 plazas; 3 con más de 8 | Un segundo baño puede ser la obra que te falte |
| Calificación energética | Mínima F en edificios existentes a 31-12-2007; D en los posteriores | Pide el certificado antes de decidir: aislamiento, ventanas o placas pueden subirla |
| Agua caliente | Con placas solares «cuando sea técnica y normativamente posible», u otra renovable de iguales o menores emisiones | Si la azotea admite captadores, la obra es esa; si no, debe quedar justificado |
| Acceso | Rodado hasta la parcela o el punto razonable más próximo; si es a pie o sin pavimentar, debe constar en la publicidad | No es obra de la vivienda, pero condiciona el anuncio |
Las condiciones extra que permiten la superficie mínima de habitabilidad (en lugar de 35 m²) son varias, de la letra a) a la n): aparcamiento, piscina, equipamiento deportivo o de bienestar, jardín (9 m² por plaza en suelo urbano y 100 m² por plaza en rústico), punto de recarga, certificación de calidad, plan de transición energética, calificación A o B, monitorización de ruido, trabajador autónomo, aire acondicionado de clase A y accesibilidad. No hace falta cumplirlas todas: basta una, si la vivienda no llega a los 35 m² útiles.
Ojo con el aire acondicionado y la accesibilidad. No son requisitos para todas las viviendas: figuran como condiciones que permiten usar la superficie mínima de habitabilidad. Si tu vivienda tiene 35 m² útiles o más, no te los exige esa vía.
Cuánta antigüedad hace falta y dónde se puede
La vivienda debe tener al menos 10 años de antigüedad, o 5 en las islas verdes (El Hierro, La Gomera y La Palma) y en los municipios de reto demográfico (art. 5.1.a), salvo que el planeamiento la reduzca fuera de las zonas tensionadas. Una casa recién entregada no entra.
Además del tiempo hay tres condiciones de lugar:
- El planeamiento debe permitir expresamente el uso turístico (art. 3.3). Si el plan de tu municipio no dice nada, rige el art. 5.2: solo vivienda unifamiliar aislada, con un tope del 10 % de los habitantes del núcleo y de la sección electoral (20 % en las islas verdes).
- La comunidad de propietarios: no vale si lo prohíben el título constitutivo, los estatutos o un acuerdo de la junta (art. 5.1.c).
- Suelo rústico: el planeamiento no puede habilitar el uso turístico en suelo rústico de protección natural, paisajística, forestal o hidrológica, en asentamientos agrícolas, en espacios naturales protegidos, en viviendas protegidas en los últimos 10 años ni en infraviviendas (art. 4.4).
Esto no es una obra, pero decide si merece la pena hacerla: ninguna reforma arregla una prohibición de los estatutos.
Qué pasa si tu vivienda ya es vacacional: la consolidación
Las viviendas que ya estaban inscritas pueden obtener la declaración de uso turístico consolidado: sin plazo de caducidad, pero la vivienda deja de poder usarse como residencial (disposición transitoria primera). Las que no la piden tienen 5 años para seguir y luego cesan, ampliables una vez hasta 10 si se acredita que no compensa.
Qué obras admite esa situación lo dice el texto literal (DT 1.ª.6):
«La situación legal de consolidación turística admite obras de mantenimiento, conservación, reforma y modernización, pero excluye la posibilidad de mantener el uso turístico de la vivienda en caso de demolición parcial, consolidación, rehabilitación o remodelación, o cualquier otra que tenga como efecto mantener y alargar la vida útil del inmueble o que suponga incremento del volumen o edificabilidad».
En la práctica:
| Obra | ¿Compatible con el uso turístico consolidado? |
|---|---|
| Mantenimiento, conservación, reforma, modernización | Sí, así lo dice el texto |
| Demolición parcial | No |
| Consolidación, rehabilitación o remodelación | No |
| Cualquier obra que alargue la vida útil del inmueble | No |
| Ampliar el volumen o la edificabilidad | No |
La frontera entre «reforma o modernización» y «remodelación» o «rehabilitación» no está definida en el texto que hemos leído. Por eso, antes de cambiar la cubierta, abrir muros o rehacer la estructura, pregunta por escrito al cabildo en qué lado cae tu obra. Un cambio de acabados, de baño o de cocina es el caso fácil; el dudoso es todo lo que prolongue la vida del edificio.
La Ley 7/2026 añadió además que el uso consolidado se extingue, entre otras causas, por transmisión, por cese o por más de un año sin explotar. En una herencia, el heredero puede seguir hasta 10 años. Y el informe negativo del cabildo sobre la declaración es vinculante.
El trámite del cabildo y el de tu ayuntamiento
Quien quiera poner una vivienda en uso turístico presenta una declaración responsable ante el cabildo insular antes de empezar (art. 7.1). El cabildo la inscribe en el Registro General Turístico y, notificada al ayuntamiento, equivale a la comunicación previa de cambio de uso de residencial a turístico (art. 9.1). La inscripción vale 5 años (10 en El Hierro, La Gomera, La Palma y municipios de reto demográfico) y se renueva presentando otra declaración el mes anterior.
La obra va por separado, y su trámite es el de siempre. Una reforma interior sin tocar estructura, volumen ni edificio catalogado va por comunicación previa al ayuntamiento al menos 15 días antes (arts. 332.1.a y 350 de la Ley 4/2017), y si solo cambias solados, alicatados, yesos o pinturas no hace falta título (art. 333.1.c). La Ley 7/2026 no modifica esos artículos. Lo explicamos en licencia o comunicación previa. Si la obra crea una vivienda nueva o cambia el uso a vivienda, entra además la comunicación previa de primera ocupación, de la que hablamos en cédula de habitabilidad.
Uso turístico ocasional y alquiler de corta estancia
La Ley 7/2026 permite un uso turístico ocasional de hasta 15 días al año en una vivienda residencial, ligado a fiestas o eventos declarados, con declaración responsable propia y sin cambio de uso (arts. 4.2, 7.8 y 9.3). Es la salida para quien alquila su casa unos días al año sin querer convertirla en vivienda vacacional.
Lo que debes tener presente es el art. 11: se presume alquiler turístico cuando la vivienda se anuncia en canales turísticos o cuando la estancia es de 31 días o menos. Alquilar así sin declaración no es «un alquiler normal».
Si reformas pensando en alquilar
La conclusión práctica es una lista de comprobaciones en este orden, antes de pedir presupuestos:
- Antigüedad y lugar. Edad de la casa, plan municipal, estatutos de la comunidad y suelo. Si fallan, no hay obra que lo arregle.
- Superficie útil y baños. Mide los m² útiles y cuenta las plazas que quieres anunciar: de ellas salen los baños que necesitas.
- Certificado energético. La calificación mínima es F (edificio existente a 31-12-2007) o D (posteriores). Pídelo antes; si te falta, aislamiento, ventanas y placas son las obras que lo mueven.
- Agua caliente solar. Pide a un técnico que mire la azotea (véase azoteas): si no se puede, que lo diga por escrito.
- Si ya está consolidada, ninguna obra de rehabilitación, remodelación o ampliación sin consultar antes al cabildo.
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Lo que no hemos podido confirmar
- El contenido exacto de la letra a) a la n) de las condiciones extra solo lo damos como lista resumida; la redacción literal está en la disposición transitoria séptima del BOC n.º 163/2026.
- Qué significa «remodelación» o «rehabilitación» a efectos de la consolidación: el texto no las define, y no hemos encontrado criterio del cabildo.
- Reglamento de desarrollo: no hemos visto uno publicado; cuando lo haya, sustituirá a las disposiciones transitorias.
- Planeamiento de cada municipio: no lo hemos leído. Es el que decide si en tu zona se puede.