Un parque de viviendas que ya pasó los cuarenta años
Según el Censo de 2021, el 56,9 % de las viviendas de Las Palmas de Gran Canaria está en edificios anteriores a 1981. Es el porcentaje más alto de los municipios de la isla con dato, por encima del 51,2 % de Santa Cruz de Tenerife. Con 175.181 viviendas, hablamos de decenas de miles de pisos con instalaciones eléctricas y de agua del siglo pasado, azoteas que ya han agotado una o dos impermeabilizaciones y carpinterías sin ninguna protección frente al calor ni al ruido.
Por eso en la capital la obra más común no es la de lujo sino la de renovar lo que no se ve: tuberías, cuadro eléctrico, bajantes y cubierta. Y como casi todo son pisos, cualquier obra que toque elementos comunes (fachada, azotea, bajantes) pasa antes por la comunidad. Una reforma dentro de la vivienda no necesita su permiso; un cambio de ventanas que altere la fachada, sí.
También conviene saber que 31.986 de esas viviendas no son residencia habitual, casi una de cada cinco. El Censo no separa las vacías, las secundarias y las de uso turístico, así que no sabemos cuántas son de cada tipo. Para quien reforma, lo útil es otra cosa: en un edificio con varias viviendas cerradas, una fuga o una filtración puede tardar semanas en detectarse.
Triana, Vegueta, Perojo: cuando hay que autorizar la obra
El casco fundacional tiene tres conjuntos históricos reconocidos: el Barrio de Vegueta (Decreto 881/1973, de 5 de abril), el Barrio de Triana y la calle Perojo (Decreto 46/2018, de 16 de abril). Lo que sigue vale para cualquier edificio protegido de la ciudad, esté o no en esos barrios.
| Situación del edificio | Qué pide la Ley 11/2019 |
|---|---|
| Bien de Interés Cultural o catálogo insular | Autorización del Cabildo antes de la licencia, para cualquier obra, también interior (art. 73); silencio negativo a los 3 meses |
| Conjunto histórico sin plan especial en vigor | Autoriza el Cabildo (art. 80) |
| Conjunto histórico con plan especial en vigor | Autoriza el ayuntamiento (art. 80) |
| Edificio del catálogo municipal | Licencia para cualquier obra (art. 82) |
En la práctica, quien compra un piso en Triana o en Vegueta para reformarlo hace bien en averiguar antes la protección del edificio. Cambiar el suelo o el alicatado de una vivienda normal no necesita ningún título (Ley 4/2017, art. 333.1.c), pero en un edificio protegido el mismo cambio puede exigir autorización. El Cabildo tiene tres meses para resolver, con silencio negativo: es un plazo que conviene meter en el calendario.
En cuanto al ICIO, la ordenanza prevé una bonificación de hasta el 75 % para inmuebles protegidos. No sabemos qué requisitos exige cada caso: pregunta al ayuntamiento antes de contar con ella.
Los conjuntos que figuran en nuestros datos llegan hasta 2018; hay declaraciones posteriores (por ejemplo, la del frente ecléctico de Las Canteras, que consta en prensa) que no hemos podido leer en el BOC. Esta lista no sustituye la consulta al ayuntamiento.
De Guanarteme al puerto: qué cambia según el barrio
El término tiene 381.868 habitantes, 2.102 más que en 2015 (un 0,6 %), y se extiende de la costa a las medianías. Todo el núcleo principal está en zona climática α3. Dos ejemplos de lo que cambia dentro de la misma ciudad:
- Guanarteme y La Isleta: el istmo de Guanarteme forma parte del distrito 3 (Isleta-Puerto-Guanarteme), pegado al mar a ambos lados. Cerca del mar, el salitre ataca antes barandillas, carpinterías metálicas y pintura exterior. Más en nuestra guía de salitre y humedad.
- Triana y Vegueta: edificios con protección en buena parte del barrio. Allí la fachada y la cubierta son lo primero que se pregunta al ayuntamiento y al Cabildo, antes del presupuesto.
Las azoteas merecen punto aparte: una filtración que baja al piso inferior suele acabar en una discusión con la comunidad sobre quién paga. Lo explicamos en la guía de azoteas.
Radón en la capital: alcance real
Las Palmas de Gran Canaria figura en la zona II del apéndice B del DB HS 6 del CTE, la de mayor exigencia. La exigencia solo alcanza a edificios nuevos, ampliaciones, cambios de uso y reformas que actúan sobre la protección frente al radón, como la solera o los muros en contacto con el terreno. Quien reforma un piso en una planta alta no se ve afectado. Quien convierte un local o un garaje de planta baja en vivienda, o rehace la solera de una casa, sí debe preguntar al técnico si el proyecto tiene que incluir la solución. Que el municipio figure en esa zona no dice cuánto radón hay en una vivienda concreta.
ICIO del 4 % y sin tasa por licencia en su índice de ordenanzas: un ejemplo
La reforma interior sin tocar estructura ni ampliar va por comunicación previa, presentada al menos 15 días antes de empezar (Ley 4/2017, arts. 332.1.a y 350). El ayuntamiento cobra el ICIO, que en Las Palmas de Gran Canaria es el máximo legal del 4 %. En su índice de ordenanzas fiscales no consta una tasa por licencia urbanística, así que el ICIO es lo único municipal que hemos podido verificar. Para renovar la instalación eléctrica y el baño de un piso, con un presupuesto de ejecución de 14.380 €:
- ICIO: 14.380 × 4 % = 575,20 €, al ayuntamiento.
- IGIC: 14.380 × 7 % = 1.006,60 €, en la factura del profesional.
Si dentro de esa obra hay una instalación fotovoltaica de 6.140 €, el ICIO de esa partida sería de 245,60 €. Con la bonificación del 75 % para la energía solar que recoge la ordenanza, quedarían 61,40 €, siempre que se cumplan los requisitos y se solicite. Por eso conviene que el presupuesto separe cada partida.
El IGIC es del 7 % sobre toda la reforma de una vivienda particular; en Canarias no existe un tipo reducido equivalente al del IVA peninsular. Lo explicamos en IGIC, AIEM e IRPF. Si la reforma lleva ventanas de aluminio, ten en cuenta que el AIEM grava la carpintería importada: 15 % el aluminio, 5 % el PVC; la fabricada en Canarias está exenta. Es un impuesto sobre la mercancía, no una línea de tu factura, pero encarece el material importado.
El trámite lo detalla licencia o comunicación previa. No hemos podido abrir la ficha de la sede electrónica del ayuntamiento para esta comunicación, así que no damos el nombre del procedimiento.
Albañil, pintor, fontanero: qué precio mirar
La tabla de arriba recoge cifras de Cronoshare para Las Palmas de Gran Canaria. Tres lecturas útiles:
- El albañil cobra de 13 a 23 € la hora; pintar un piso, de 449 a 758 €. Cronoshare no dice cuántos metros tiene ese piso, así que pide la medición.
- Reformar un baño completo sale entre 2.243 y 3.790 € según la misma fuente. Si el baño lleva tabique de pladur, la plataforma da de 27 a 66 € el m² con material y mano de obra.
- La hora de fontanero está en 13 a 22 € y la de electricista en 19 a 32 €; son precios de mano de obra, sin material.
Para el fontanero y el electricista hay páginas específicas de la isla: fontaneros en Gran Canaria y electricistas en Gran Canaria. Para ver qué se paga por otras obras, la guía de la isla reúne más.
Cómo pedir presupuesto sin sorpresas
- Di en qué barrio está el piso y si el edificio tiene protección: cambia el trámite y el plazo.
- Pide que el presupuesto separe la base del IGIC del 7 % y diga quién presenta la comunicación previa y paga el ICIO.
- Si hay que ocupar la acera con andamio o contenedor, recuerda que sin dejar 1,20 m de paso se necesita licencia (art. 330.1.p).
El formulario de esta página envía tu petición a profesionales que trabajan en la isla.