Un parque de pisos que ya tiene cuatro décadas
Según el Censo de 2021, el 51 % de las viviendas de Santa Cruz de Tenerife está en edificios anteriores a 1981. Es la mayor proporción de las grandes ciudades de Tenerife y marca el tipo de obra que se pide: cambiar instalaciones eléctricas y de agua que llevan décadas en el mismo tubo, renovar baños y cocinas de pisos en bloque y reponer carpinterías de aluminio castigadas por el aire marino.
La capital tenía 211.957 habitantes a 1 de enero de 2025, unos 8.100 más que diez años antes, un 4 % de subida. Crece despacio, pero hay 97.227 viviendas y solo 81.056 son residencia habitual. Las otras 16.171, una de cada seis, son viviendas vacías, secundarias o de uso turístico: el Censo no las separa. Para quien reforma en un edificio así, la consecuencia práctica es la comunidad: en bloques con pisos cerrados cuesta más reunir votos para tocar bajantes, fachada o ascensor.
Qué hay que presentar y qué no
La ley canaria distingue tres escalones, y Santa Cruz los aplica con su propio modelo:
| Qué quieres hacer | Qué corresponde |
|---|---|
| Cambiar suelos, alicatados, yesos o pintura interiores de un edificio no protegido | Nada: sin título (art. 333.1.c, Ley 4/2017) |
| Reforma interior con rozas, tabiques o cambio de instalaciones, sin tocar estructura ni fachada | Comunicación previa (art. 332.1.a), trámite M114 |
| Obra en fachada parcial, cubierta o azotea sin cambiar el conjunto de la fachada | Comunicación previa (art. 332.1.b) |
| Ampliar, cambiar la fachada entera o cerrar una terraza que afecte al conjunto | Licencia (art. 330.1) |
| Andamio o grúa que no deje 1,20 m de acera | Licencia, trámite LC108 de la sede |
El M114 es la «Comunicación previa de obras» de la Gerencia Municipal de Urbanismo. En la ficha de la sede se presenta por registro electrónico o con el modelo normalizado, con al menos quince días hábiles de antelación, y el final de la obra también se comunica. Algunas ordenanzas viejas todavía hablan de «licencia de obra menor»; manda la ley.
Cuánto suman el ICIO, la tasa y el IGIC
El ICIO de la capital es del 1,8 % (art. 7 de la ordenanza), muy por debajo del 4 % que permite la ley. A eso se suma la tasa por servicios urbanísticos: 63,60 € en obras de hasta 6.000 € y 160,40 € hasta 12.000 €, según el texto de 2015. Para una reforma de baño y cocina presupuestada en 5.480 € de ejecución:
- ICIO: 5.480 × 1,8 % = 98,64 €.
- Tasa: 63,60 €, el primer tramo.
- IGIC: 5.480 × 7 % = 383,60 €, que va en la factura de quien ejecuta la obra.
El ayuntamiento bonifica al 90 % la partida de energía solar y la supresión de barreras (esta última con tope de renta), así que una instalación de placas o un baño adaptado cuestan menos de ICIO. Pide a quien presupueste que separe base, ICIO, tasa e IGIC, y que diga si la comunicación la presenta él o la presentas tú.
El Toscal, Los Hoteles y el casco antiguo
Santa Cruz tiene tres conjuntos históricos: El Toscal, Los Hoteles-Pino de Oro y Antiguo Santa Cruz. No hemos podido leer los decretos de delimitación, así que no podemos decir calle por calle qué entra. La regla general de la Ley 11/2019 es esta: en un Bien de Interés Cultural, cualquier obra, también la interior, necesita autorización del Cabildo antes de la licencia (art. 73); en un conjunto histórico sin plan especial autoriza el Cabildo y, con plan especial, el ayuntamiento (art. 80). Un edificio del catálogo municipal pide licencia para cualquier obra (art. 82).
Si tu casa está por el Toscal o cerca de la plaza de la Candelaria, antes de contratar nada pregunta a Urbanismo si el edificio está catalogado. Cambia el trámite, el plazo y el ICIO, y un baño reformado sin permiso en un inmueble protegido es un problema que se paga después.
Humedad, aire marino y radón
La ciudad está a nivel del mar, en la zona climática α3 del Código Técnico, y casi todo el casco urbano respira aire salino. En carpinterías, barandillas de balcón y armaduras de fachada se nota antes que en el sur seco de la isla. Si una pared del piso bajo se desconcha desde abajo, antes de repintar conviene saber si es salitre, capilaridad o condensación: lo explicamos en salitre y humedad.
El radón es otra cosa. El municipio figura en la zona II del apéndice B del DB HS 6, la de mayor exigencia de las dos que existen. Importa si amplías, cambias de uso un bajo o reformas actuando sobre el suelo y los muros en contacto con el terreno: en esos casos el CTE pide una barrera de protección y un sistema adicional de ventilación o despresurización. Un cambio de cocina en un cuarto piso no lo activa. Que un municipio no figure en el listado tampoco significa que no haya radón, pero en este sí figura.
Quién hace qué en la capital
Para los oficios de urgencia y mantenimiento, esto es lo que publica Cronoshare para Santa Cruz y la tabla de arriba reúne:
- Fontaneros: de 13 a 21 € la hora. En un edificio de los años sesenta, lo habitual es una bajante común, que arregla la comunidad, o una tubería de hierro que conviene cambiar entera. Más en fontaneros en Tenerife.
- Electricistas: de 35 a 70 € la hora. En pisos viejos, lo primero es el cuadro y la toma de tierra. Ver electricistas en Tenerife.
- Cerrajeros: un servicio sale de 76 a 128 €. Si estás fuera de casa, es una urgencia; si quieres cambiar el bombín tras una mudanza, es un encargo que se puede comparar. Ver cerrajeros en Tenerife.
Los precios de mano de obra no incluyen material, desplazamiento ni IGIC salvo que el presupuesto lo diga.
Cómo pedir presupuesto en la capital
- Anota qué vas a tocar: instalaciones, tabiques, suelo, fachada o terraza. De eso depende el trámite.
- Averigua si el edificio es anterior a 1981 y si hay estatutos o acuerdos de la comunidad que limiten obras en horario o en elementos comunes.
- Pide que el presupuesto indique la partida de residuos, la comunicación previa y quién paga ICIO y tasa.
- Si el edificio está en alguno de los tres conjuntos históricos, confirma antes con Urbanismo el trámite aplicable.
- Solicita varios presupuestos desde el formulario de la página y compara partidas, no solo el total.
El botón de arriba te lleva al formulario, que reparte tu petición entre profesionales de la isla. Este sitio no ejecuta obras: explica el trámite y los impuestos para que cada oferta se pueda leer con criterio.