Los Cristianos, Costa Adeje, El Médano: cada uno es de un ayuntamiento
«Tenerife sur» no es un municipio. Es una franja de cuatro, y la zona donde vives o tienes la obra decide qué ayuntamiento te cobra y qué ordenanza te toca:
| Zona | El ayuntamiento es |
|---|---|
| Los Cristianos, Arona casco, Casas Altas | Arona |
| Costa Adeje, Adeje casco, Taucho | Adeje |
| El Médano, San Isidro, Granadilla casco | Granadilla de Abona |
| San Miguel casco | San Miguel de Abona |
Lo hemos contrastado en las webs de los propios ayuntamientos: la de Arona habla de Los Cristianos, la de Adeje de Costa Adeje y la sede de Granadilla de Abona tiene oficinas de atención en El Médano y en San Isidro. No hemos medido el límite exacto sobre el plano, de modo que una vivienda pegada a la frontera entre dos términos conviene comprobarla con el recibo del IBI o con la sede.
Cuatro ayuntamientos, cuatro cuentas
La obra de reforma lleva el mismo IGIC del 7 % en los cuatro. Lo que cambia es lo que cobra cada ayuntamiento:
| Arona | Adeje | Granadilla de Abona | San Miguel de Abona | |
|---|---|---|---|---|
| ICIO | 2,3 % | 2,50 % hasta 100.000 € de base; 2,65 % hasta 150.000 €; 3,50 % más | 3,8 % | 3 % desde el 30-6-2025 (antes 2,36 %) |
| Tasa | 0,7 % del coste real | sin confirmar | sin confirmar | de 85 € a 685 € por tramos |
| Habitantes 2025 (cambio desde 2015) | 87.793 (+9,8 %) | 50.021 (+10,2 %) | 58.752 (+31,0 %) | 23.960 (+40,2 %) |
| Viviendas que no son residencia habitual | 38 % | 28 % | 20 % | 20 % |
| Zona climática del núcleo | A2 | α3 | A2 | A2 |
| Radón (DB HS 6) | zona II | zona II | zona II | zona II |
La zona de la tabla es la del núcleo que da nombre al municipio, no la de toda la parcela: Arona, Granadilla y San Miguel suben de la costa a las medianías, y una vivienda de Los Cristianos o de El Médano, a pie de playa, cae por altitud en α3 aunque su ayuntamiento figure en A2. La regla es la del Código Técnico: α3 hasta 350 m, A2 de 351 a 750 m.
Tres matices de esa tabla. Granadilla de Abona tiene la ordenanza publicada en 2007 y no hemos podido comprobar si hay una modificación posterior. Arona tiene la suya de 2007 y no hemos visto nada posterior. Y de las bonificaciones: Arona recoge hasta el 50 % en inmuebles del catálogo con máxima protección y el 50 % en viviendas protegidas; Granadilla, entre el 25 % y el 50 % en el casco con plan especial y el 90 % en autoconstrucción; San Miguel, el 30 % para energía solar, el 50 % para accesibilidad y el 90 % para puntos de recarga. Todas se piden al ayuntamiento y tienen requisitos.
Adeje y el escalón de los 100.000 euros
En Adeje el tipo salta de escalón y se aplica a toda la base, no solo a lo que sobra. Lo dice el texto del boletín: el tipo se fija según el importe de la base imponible y la cuota es esa base por el tipo. Por eso un presupuesto justo por encima de 100.000 € paga más en proporción que uno justo por debajo.
Un ejemplo para una vivienda de Costa Adeje, con base de ejecución material de 104.500 €:
- ICIO en Adeje: 104.500 × 2,65 % = 2.769,25 €.
- La misma obra con una base de 99.800 € pagaría 99.800 × 2,50 % = 2.495 €: unos 4.700 € menos de obra y 274,25 € menos de impuesto.
- IGIC: 104.500 × 7 % = 7.315 €, en la factura del contratista.
Con esa misma base, el resto del sur saldría así: Arona 2.403,50 €, San Miguel de Abona 3.135 € y Granadilla de Abona 3.971 €. Son cuentas del ICIO solo; la tasa va aparte donde la hay. En Arona, por ejemplo, a esos 104.500 € hay que sumar un 0,7 %, 731,50 €, autoliquidados al presentar la comunicación. Si repartes el presupuesto en partidas, pregunta al técnico municipal cómo se cuenta cada una: dividir una obra en trozos para quedar bajo un escalón no es una forma de pagar menos.
Dónde crece la obra y dónde se reforma lo que ya existe
Los cuatro suman 220.526 habitantes, 33.257 más que en 2015, un 17,8 %. Pero el reparto no es parejo. Granadilla de Abona ha ganado 13.906 vecinos y San Miguel de Abona 6.870, un 40 % más en diez años: son los municipios donde se construye y donde los pisos nuevos de los primeros años ya piden su primera reforma. Arona y Adeje crecen un 10 %, más despacio, y tienen una vivienda más variada.
El parque también es distinto. En Arona, 20.523 de sus 53.746 viviendas no son residencia habitual, el 38 %; en Adeje son 7.484 de 26.798. El Censo de 2021 no separa vacías, secundarias y de uso turístico, así que no sabemos cuántas son apartamentos de alquiler vacacional. Sí sabemos lo que implica para la obra: si una vivienda pasa semanas cerrada, conviene revisar la instalación de agua, la carpintería y la pintura cuando vuelve a abrirse. En Granadilla y San Miguel, en cambio, solo una de cada cinco no es residencia habitual: son familias que reforman la casa en la que viven.
Donde hay dato de antigüedad, el parque es joven: solo el 16,3 % de las viviendas de Arona y el 13,5 % de las de Granadilla de Abona están en edificios anteriores a 1981. No hay cifra equivalente para Adeje ni para San Miguel. El caso típico no es sustituir una instalación centenaria, sino cambiar acabados, ampliar una terraza o poner placas y aire acondicionado.
Conjuntos históricos: los cuatro no son iguales
Tres de los cuatro municipios tienen conjuntos históricos declarados: Taucho, en Adeje; Arona y el caserío de Casas Altas, en Jama, que comparten Arona y Vilaflor; y el casco de San Miguel de Abona. Granadilla de Abona no consta. En un edificio de esos ámbitos, antes de la licencia hace falta saber si es Bien de Interés Cultural, si está en el catálogo insular o en el municipal, porque cambia quién autoriza: el Cabildo de Tenerife, en un conjunto sin plan especial, o el ayuntamiento, si lo tiene (Ley 11/2019, arts. 73 y 80). Fuera de esos edificios, la reforma interior va por comunicación previa, 15 días antes de empezar, y el solado, el alicatado y la pintura interior no necesitan título: está en la guía de licencia o comunicación previa.
Pedir presupuesto en el sur: oficios y dónde mirar
Los oficios que más se buscan para esta zona, fontaneros, cerrajeros y desatascos, tienen guía para toda la isla: fontaneros, cerrajeros y desatascos. La tabla de precios de arriba da la hora de fontanero con ámbito Arona (13 a 22 €) y Costa Adeje (17 a 25 €), y la reforma integral de un baño en los dos. Los precios de cerrajero y de desatasco son de la capital de la provincia, Santa Cruz de Tenerife, porque no tenemos cifra propia del sur.
Cuando pidas presupuesto, que diga en qué municipio está la obra, qué comunicación previa y qué ICIO incluye, y que separe la base del IGIC. En una isla con tanta distancia entre norte y sur, pregunta también si el profesional se desplaza a tu zona sin recargo. Las páginas de la isla de Tenerife explican el resto de municipios.